Een scheiding brengt vaak veel onzekerheid met zich mee. Wanneer jullie samen een koopwoning hebben, moeten er ook de nodige financiële en praktische keuzes worden gemaakt. Wat gebeurt er met het huis? Wie blijft erin wonen? En hoe zit het met de overwaarde of restschuld? We nemen je mee langs de belangrijkste aandachtspunten bij scheiden met een koopwoning.

Hypotheek overnemen na scheiding

Als één van jullie in de woning wil blijven wonen, is het van belang dat deze persoon de volledige hypotheeklast kan dragen. De hypotheekverstrekker zal toetsen of het inkomen van deze persoon toereikend is om de hypotheek zelfstandig voort te zetten. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar het inkomen, maar ook naar eventuele alimentatieverplichtingen of -ontvangsten, schulden en andere vaste lasten.

Let op: ook als partijen onderling overeenkomen dat één partner de lasten betaalt en in de woning blijft wonen, blijft de andere partner volledig medeaansprakelijk zolang de hypotheek niet formeel is overgenomen. Dit kan problemen geven bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek of andere financieringen.

Het is van belang om de hypotheekvorm te bekijken. Bij annuïteitenhypotheken blijft de renteaftrek intact, maar bij aflossingsvrije hypotheken kunnen er beperkingen gelden. Ook de bijleenregeling (zie verderop) speelt een rol bij het behouden van renteaftrek.

Als één van beiden huis en hypotheek overneemt, dient de vertrekkende partner ontslagen te worden uit de gezamenlijke aansprakelijkheid. Dit betekent dat diegene niet langer verantwoordelijk is voor de hypotheekschuld. De bank is hier niet altijd automatisch toe bereid. Daarom is het belangrijk om al tijdens het scheidingsproces te onderzoeken wat er mogelijk is. 

Bij Buro Pontifex werken we met een groot aantal banken en financieel adviseurs samen. Zo kunnen we snel onderzoeken of iemand huis en hypotheek kan behouden of niet. Het voordeel van begeleiding door een mediator, is dat je in onderling overleg afspraken maakt. Mocht blijken dat iemand de woning en hypotheek net niet kan overnemen, dan kun je in overleg onderzoeken hoe het eventueel wel kan. Zonder de belangen van de vertrekkende partner te kort te doen.

Partner uitkopen overwaarde

Bij een overwaarde moet de partner die de woning overneemt, de andere partner uitkopen. De overwaarde wordt bepaald door de marktwaarde minus de resterende hypotheekschuld en eventuele verkoopkosten. Ook moet rekening gehouden worden met eventuele vergoedingsrechten wanneer er vanuit privévermogen geïnvesteerd is in de gezamenlijke woning. 

Bijvoorbeeld:
De woning is €400.000 waard. De openstaande hypotheek bedraagt €300.000.

De overwaarde is dus:
€400.000 – €300.000 = €100.000

Bij een 50/50 verdeling heeft iedere partner recht op:
€100.000 ÷ 2 = €50.000

De partner die in de woning blijft, moet de ander dus €50.000 uitkopen.
Daarnaast neemt deze partner de volledige hypotheek van €300.000 over.

Totale financiële last voor de blijvende partner:
€50.000 (uitkoopsom) + €300.000 (hypotheek) = €350.000

Dat is het bedrag waarvoor hij/zij financieel draagkrachtig moet zijn.
 
De uitkoopsom kan gefinancierd worden met eigen middelen of via een verhoogde hypotheek. Dit laatste vereist opnieuw een toetsing bij de geldverstrekker. Houd ook rekening met eventuele fiscale regelingen zoals de bijleenregeling: als je de overwaarde weer in een nieuwe woning steekt, mag je de rente meestal aftrekken. Gebruik je het geld ergens anders voor, dan kun je dat voordeel verliezen.

Als de woning op naam van één partner komt, moet er ook een akte van verdeling bij de notaris worden opgesteld. Daarmee wordt ook geregeld dat de andere partner niet langer medeverantwoordelijk is voor de hypotheek. Pas nadat de scheiding is uitgesproken door de rechter en is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand, kan dit geregeld worden bij de notaris.

Huis verkopen bij scheiding

Als geen van beiden de woning kan of wil overnemen, ligt verkoop voor de hand. De opbrengst van de woning wordt in beginsel gedeeld, tenzij er huwelijkse voorwaarden of een andere verdeling is afgesproken. Ook nu kan er sprake zijn van eventuele vergoedingsrechten wanneer er vanuit privévermogen geïnvesteerd is in de gezamenlijke woning. 

Gedurende de periode tot verkoop kunnen de afspraken over gebruik en lastenverdeling (zoals rente en aflossing) tijdelijk worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant.

Advies en contact met Frank Roelen als specialist

Een scheiding met een koopwoning kent veel juridische, fiscale en financiële valkuilen en aandachtspunten. Het is dan ook raadzaam om tijdig een specialist in te schakelen die inzicht geeft in de gevolgen en de beste aanpak voor jullie situatie.

Frank Roelen is een ervaren mediator met veel kennis als het gaat om scheidingen waarbij een koopwoning betrokken is. Hij helpt je bij het maken van heldere afspraken en het doorrekenen van de financiële gevolgen. Wil jij of je (ex)-partner de woning behouden, verkopen of de overwaarde verrekenen? Frank zorgt voor duidelijke scenario’s en praktische begeleiding. Neem vrijblijvend contact op om de mogelijkheden te bespreken.